離婚にともなう土地・建物（不動産）の財産分与

　離婚届を提出する前に、離婚協議として財産分与の内容を決めておくことがありますが、名義変更などの財産分与の手続きができるのは、離婚届を提出した後（離婚成立後）になります。

　離婚届を提出する前に名義変更をすることは不可能ではありませんが、離婚成立前に不動産の名義変更をすると財産分与にはならず、贈与とみなされる可能性があり多くの税金が必要になる場合があります。

　しっかりと離婚と財産分与の準備をした上で、離婚届提出→財産分与とし て財産の名義変更をすることをおすすめしています。

　協議離婚のあと、財産分与も話し合い（協議）で決めた場合は、土地・建物をわたす人、もらう人の両方の協力が必要です。

　（具体的には、本人確認の上、必要書類に双方の署名・押印が必要です）

　よって、相手の協力なしで手続きをすることや、代筆や印鑑・書類の持ち出し、委任状による代理は不可能です。

当事務所では、土日祝日・平日夜間の対応もしておりますので、ご来所ください（事前予約制、当日のご対応についてはお問い合わせください）。

　なお、（元）夫婦間で一緒に来所できない方・一緒に来所したくない方については、ご遠慮なくそのことをお知らせください。ほとんどの方は別々に対応し手続きしています。

　一方、裁判所の関与（調停・審判など）で財産分与を定めた場合は、もらう人のみで手続きすることができることがあります。その要件は調停調書等、裁判所が作成する書類に単独で登記手続きが可能である旨の記載があることで、この判断は司法書士以外にはわかりにくいものです。

一度お電話でお問い合わせ下さい。問い合わせのみでは料金はかかりません。

　財産分与は、離婚後２年以内と決められています。

２年経過後でも請求はできますが、相手方が「時効だから財産分与しない」と主張すれば、それ以上請求することができまん。

　このような事態を避けるためにも、早めに財産分与の手続きをすることが望ましいといえます。

　自分で裁判所を通して調停・審判手続きを行える方は良いのですが、自分では難しい方でご要望があれば、弁護士さんを紹介してすぐに手続きに入ってもらいます。

　住宅ローンは、銀行と債務者（住宅ローン名義人）の間で契約が結ばれて います。

銀行としては、「債務者（住宅ローン名義人）にお金を貸しても、毎月ちゃんと返済するだけの収入や信頼があるだろうと判断し、住宅ローンとして貸してくれるのですから、勝手に借主が変わることを基本的に認めていません。

　ですから、財産分与で土地・建物の名義を変更したとしても、債務者（住宅ローン名義人）が自動的に変更・交代されることはありません。

　例えば、財産分与の結果、住宅ローンの支払いがある夫名義の土地・建物を妻名義に変更するケースを考えてみましょう。

　この場合に、妻が土地・建物の名義人となり、住宅ローンの返済も妻が行おうとすると、銀行に「債務者の変更」の承認を求めることになります。妻に十分な収入があれば、銀行の審査の結果、債務者の変更が認められるケースや、住宅ローンの借り換えとして妻名義の住宅ローンを組み直すことが考えられます。

　しかし、銀行は上記のような変更をなかなか認めてくれない傾向にあります。

　認めてもらえないなら・・・と勝手に土地・建物の名義を夫から妻の名義に変更してしまおうと考える方もいるのではないでしょうか。

このようなケースについては、次の「⑤住宅ローンは相手が支払い、名義のみ自分に変更してしまう」でご説明します。

　ここでは、住宅ローン残高のある土地・建物を処分（売却）する場合について考えてみましょう。

（１）不動産を売却後、不動産の売却代金でローン残高の全額を返せる場合

この場合、不動産を売却して住宅ローンを完済し、手元に残ったお金を分配することが考えられます。

わりとスッキリする解決方法の１つと言えます。

（２）不動産を売却しても、売却代金でローン全額を完済できない場合

　売却後にも住宅ローンが残る場合には、不足分を支払う必要があります。

もしお金が足りなければ、親など家族に立て替えてもわらないと、銀行の担保（抵当権）が抹消できず、通常の売却方法では実際上売却できません。

「任意売却」と呼ばれる方法で売却することも考えられますが、残った借金をどのように誰が支払うのかといった事前の取り決めも必要になるかもしれませんし、うまくいくとは限りません。

売却せずに住み続ける場合、「⑤住宅ローンは相手が支払い、名義のみ自分に変更してしまう」のようなケースを考える方もいるのではないでしょうか。

ケースその１　　夫が支払いを続けるケース

１　夫名義で不動産を購入。住宅ローンも夫が借主

２　離婚にともない財産分与。不動産の名義を妻に

３　住宅ローンの借主の変更をせず、夫が支払いを続ける

４　無事完済後、住宅ローンの担保（抵当権）を抹消する

ケースその２　　妻が夫名義の住宅ローンを払うケース

１　夫名義で不動産を購入。住宅ローンも夫が借主

２　離婚にともない財産分与。不動産の名義を妻に

３　住宅ローンの借主の変更をせず、妻が夫に代わり支払いを続ける

４　無事完済後、住宅ローンの担保（抵当権）を抹消する

１　銀行の承諾なしで名義変更すると、契約違反になる可能性がある

２　夫が支払いを停止すれば、家が競売される可能性がある

３　ローンを滞納してしまった場合、銀行側が悪質と判断して話し合いに応　　じてくれない可能性がある

当事務所は司法書士事務所です。法律にかかわる仕事をしていますので、契 約違反を含むこのような手続きの流れはおすすめしていません。

（１）結婚・離婚のときに名字を変更した

（２）引っ越しした、住民票を移した

　どちらの場合も、土地・建物の名義を登録してある法務局の登記簿（登 記記録）の住所・氏名は変更されません。変更するためには、「登記申請」 をする必要があります。

登記申請の際に必要な書類（一例）

　① 前住所の記載がある現在の住民票

　② 本籍地の記載がある現在の住民票

　③ 結婚・離婚等、氏名が変わったことがわかる戸籍謄抄本

登記申請の代行は、司法書士に業務として認められています。

手続きを司法書士に依頼する場合は、必要な書類を司法書士が代行して集めることができます。

財産分与などの名義変更の前提として、住所や氏名の変更があれば、住所・氏名の変更登記手続きが必要になります。

これは、不動産の名義変更をする際には、権利を失う人（名義をわたす人）の印鑑証明書を提出しますが、この印鑑証明書に書かれている住所氏名と、登記記録に記録されている住所氏名が同じでなければ手続きできないからです。